양도소득세 기본공제, 2027년부터 10배 오릅니다

양도소득세 기본공제는 집을 팔아 생긴 양도차익에서 세금을 매기기 전에 미리 빼주는 금액입니다. 지금까지는 누구나 연 250만원만 공제받았지만, 기획재정부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 거쳐 발표한 2026년 세제개편안에 따라 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자는 이 공제액이 2,500만원으로 열 배 늘어납니다. 오랫동안 한 집에서 살아온 실거주자에게는 세금 부담을 눈에 띄게 줄여주는, 결코 작지 않은 변화입니다.

양도소득세 기본공제, 세금 계산에서 어떤 역할을 하나요

양도소득세는 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 양도차익을 기준으로 계산합니다. 이 양도차익에서 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제를 먼저 빼고, 남은 금액에서 기본공제를 한 번 더 뺀 뒤 그 나머지에 세율을 곱합니다. 기본공제는 양도소득이 있는 사람이면 누구나 받는 공통 공제로, 지금까지는 자산 종류나 보유 기간과 관계없이 연 250만원이 한도였습니다. 예를 들어 장기보유특별공제까지 반영한 뒤 남은 금액이 3,000만원이라면, 기본공제 250만원을 뺀 2,750만원에 세율이 적용되는 식입니다. 이번 개편은 계산 구조 자체를 바꾸는 것이 아니라, 특정 요건을 갖춘 1주택자에 한해 이 기본공제의 액수만 키우는 방식입니다. 여기서 말하는 1세대는 본인과 배우자, 그리고 이들과 함께 사는 가족을 묶어 판단하는 세법상 단위로, 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 있어야 이번 확대 대상에 들어갑니다.

10년 거주, 30억원 이하라는 조건이 붙었습니다

이번에 늘어나는 기본공제는 모든 주택 양도에 적용되지 않습니다. 기획재정부 발표와 이를 보도한 뉴스핌 기사에 따르면 양도일 현재 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자만 해당하며, 확대된 공제는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. KB Think의 세제개편 분석 자료도 같은 요건과 금액을 확인해주고 있습니다.

이번 조치는 주택 세제를 보유 기간 중심에서 실제 거주 기간 중심으로 옮기는 개편 방향의 하나입니다. 기획재정부는 이번 세제개편 전반의 방향을 ‘보유’에서 ‘거주’로 잡았다고 밝혔고, 장기보유특별공제 역시 같은 방향으로 손질됩니다. 뉴스핌 보도에 따르면 2027년까지는 현행 제도가 유지되지만, 2028년에는 보유기간에 따른 공제율이 연 2%로 줄고 거주기간에 따른 공제율이 연 6%로 늘며, 2029년부터는 거주기간에 대해서만 연 8%씩 공제해 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 최대 80%까지 공제받게 됩니다. 공제 한도도 함께 신설되어, 2028년에는 개인별·양도물건별로 각 20억원까지, 2029년 이후에는 각 10억원까지로 줄어듭니다.

지금 확인해두면 좋은 대응 방법

기본공제 확대 대상이 되는지는 지금 미리 확인해두면 됩니다.

거주 기간부터 확인하기 — 정부24에서 주민등록초본을 발급받으면 전입일과 전출일 기록이 그대로 남아 있어, 실제 거주 기간이 10년을 채우는지 바로 드러납니다.

양도 시점 조정 검토하기 — 요건을 채웠다면 양도 시점을 2027년 이후로 조정하는 방안을 검토해볼 수 있습니다. 다만 확대된 공제는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터만 적용되므로, 그 전에 팔면 지금과 같은 250만원 공제만 받게 됩니다.

관련 서류 미리 정리해두기 — 등본과 실거주를 증빙할 수 있는 자료를 미리 모아두면, 나중에 양도소득세를 신고할 때 공제 적용 여부를 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 전입신고일, 관리비 납부 내역, 우편물 수령 주소처럼 실제로 그 집에 살았음을 뒷받침하는 자료를 함께 챙겨두면 도움이 됩니다.

오늘 확인해볼 것: 내 거주 기간

정부24 홈페이지나 앱에서 본인 명의 주택의 주민등록초본을 발급받아, 전입일 기준으로 실제 거주 기간이 몇 년인지 직접 계산해보십시오.

세제는 매년 조금씩 손질되지만, 오래 거주한 집일수록 세제상 혜택이 커지는 방향은 이번 개편에서도 이어지고 있습니다. 이 글은 기획재정부가 발표한 2026년 세제개편안 중 양도소득세 기본공제 확대 내용을 설명한 것으로, 특정 시점의 주택 매도나 매수를 권유하는 것이 아닙니다. 개인의 거주 이력과 세무 상황은 저마다 달라, 실제 공제 적용 여부는 세무 전문가와 함께 확인해 본인 판단으로 결정해야 합니다.

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