종합부동산세, 주택가액 기준으로 바뀝니다

종합부동산세, 주택가액 기준으로 바뀝니다

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종합부동산세는 일정 기준을 넘는 주택이나 토지를 가진 사람에게 매년 부과하는 국세로, 부동산 보유에 따른 세부담 형평성을 맞추기 위해 1주택자에게도 예외 없이 적용됩니다. 기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 이 종합부동산세의 계산 기준을 주택 수에서 주택가액과 거주 여부로 바꾸는 내용이 담겼습니다.

종부세, ‘몇 채’가 아니라 ‘얼마’를 봅니다

지금까지 종합부동산세는 한 사람이 몇 채의 주택을 가졌는지가 세금 구간을 가르는 핵심 기준이었습니다. 1주택자는 기본공제 12억원을 적용받았고, 2주택 이상을 보유하면 훨씬 낮은 공제와 높은 세율이 적용되는 구조였습니다. 이번 개편안은 이 틀을 주택 수 대신 주택가액과 실제 거주 기간 중심으로 다시 짭니다. 몇 채를 가졌는지보다 그 집이 얼마짜리이고 실제로 살고 있는지가 세금을 정하는 기준이 되는 셈입니다.

8월 3일 발표, 무엇이 달라지나요

기획재정부가 발표한 개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 거주 여부와 관계없이 공시가격 12억원에서 14억원으로 오릅니다. 다만 실거주자와 비거주자의 공제액은 차등화되어 실거주자는 14억원, 비거주자는 9억원을 적용받습니다. 시가로 따지면 약 20억원 이하 1주택은 실거주 여부와 무관하게 종부세 과세 대상에서 빠집니다. 반대로 과세표준 6억원에서 12억원 구간의 세율은 2027년부터 1.0%에서 1.3%로 오르고, 최고 구간의 세율도 2.7%에서 최대 5.0%까지 인상됩니다. 2028년부터는 주택 수 구분 없이 하나의 가액 기준 세율표로 통합될 예정입니다.

양도소득세도 함께 손질됩니다. 보유 기간에 비례해 늘어나던 장기보유특별공제는 2029년부터 거주 기간에 따라 연 8%씩 최대 80%까지 공제받는 방식으로 바뀌며, 공제 한도도 최대 10억원으로 제한됩니다. 다만 이 개편안은 8월 입법예고와 9월 정기국회 제출 절차를 앞두고 있어 국회 심의 과정에서 세부 내용이 바뀔 수 있습니다.

내 집이 해당되는지 따져보는 법

공시가격부터 확인하는 게 출발점입니다. 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있으며, 14억원 기준선에 얼마나 가까운지를 보면 이번 개편으로 종부세 대상에 새로 포함되거나 제외되는지 가늠할 수 있습니다.

실거주 여부도 함께 따져야 합니다. 등본상 주소지와 실제 거주지가 일치하는 1주택자라면 기본공제와 향후 양도소득세 장기거주공제에서 유리한 위치에 섭니다. 반대로 전입신고 없이 임대를 주고 있는 1주택자라면 비거주자 기준인 9억원 공제가 적용돼 세부담이 커질 수 있습니다.

보유 기간과 거주 기간을 나눠 기록해두는 습관도 필요합니다. 양도소득세 장기보유특별공제가 거주 기간 중심으로 바뀌는 만큼, 실제로 그 집에서 산 기간을 증빙할 자료를 미리 정리해두면 나중에 도움이 됩니다. 전입신고 일자와 관리비·공과금 납부 내역 정도면 충분한 근거가 됩니다.

오늘 할 일: 공시가격부터 확인하기

지금 바로 국토교통부 부동산공시가격알리미 홈페이지에 접속해 본인 명의 주택의 올해 공시가격을 확인해보십시오. 14억원에 근접하거나 이를 넘는다면 이번 개편안이 국회를 통과했을 때 실제로 내야 할 종부세가 어떻게 달라지는지 미리 계산해볼 필요가 있습니다.

종합부동산세와 양도소득세는 몇 년에 한 번씩 계산 방식이 바뀌는 세금인 만큼, 큰 틀의 변화 방향을 미리 알아두는 것이 이후 대응에 도움이 됩니다. 이 글에서 정리한 내용은 공개된 정부 발표 자료를 바탕으로 한 일반적인 제도 설명이며, 특정 주택의 매수나 매도를 권하지 않습니다. 실제 적용되는 세액과 대응 방법은 보유 현황에 따라 다르므로 구체적인 판단은 본인의 몫입니다.

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자주 묻는 질문

종합부동산세 개편안은 이미 확정된 건가요?

아닙니다. 기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 정부안으로, 8월 입법예고와 9월 정기국회 제출·심의를 거쳐야 확정됩니다. 국회 논의 과정에서 세부 수치가 바뀔 수 있습니다.

시가 20억원 이하 1주택자는 종부세를 전혀 안 내나요?

1세대 1주택자의 기본공제가 공시가격 14억원, 비거주자는 9억원으로 오르면서 시가 약 20억원 이하 주택은 실거주 여부와 관계없이 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 다만 공시가격은 시세와 차이가 있을 수 있어 본인 주택의 정확한 공시가격을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.

양도소득세 장기보유특별공제는 언제부터 바뀌나요?

발표된 계획에 따르면 2029년부터 보유 기간이 아닌 거주 기간을 기준으로 연 8%씩 최대 80%까지 공제하는 방식으로 전환되며, 공제 한도도 최대 10억원으로 제한됩니다. 이 역시 국회 입법 절차가 남아 있습니다.

출처

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