잔금대출은 새 아파트에 입주할 때 남은 잔금을 치르기 위해 받는 주택담보대출입니다. 금융위원회가 9월 9일 발표한 자료에 따르면 8월 전체 금융권 가계대출은 전월보다 2조6000억원 늘어 증가폭이 줄었지만, 주택담보대출만은 4조3000억원 늘며 오히려 확대됐습니다. 금융당국은 이 증가의 배경으로 입주물량이 늘면서 잔금대출 실행이 확대된 점을 꼽았습니다.
잔금대출, 중도금대출과 어떻게 다른가요
아파트를 분양받으면 계약금을 낸 뒤 공사가 진행되는 동안 중도금을 여러 차례 나눠 냅니다. 이때 쓰는 돈이 중도금대출로, 건설사와 제휴한 은행들이 청약 당첨자 전체를 하나의 집단으로 묶어 일괄 심사합니다. 주택도시보증공사가 대출액의 90%를, 시공사가 나머지 10%를 보증하는 구조여서 개인 신용도와 상관없이 승인되는 경우가 많습니다. 공사가 끝나고 입주할 시점이 되면 남은 잔금, 통상 분양가의 30% 안팎을 치러야 하는데, 이때 받는 대출이 잔금대출입니다. 신축 아파트의 잔금대출은 분양가가 아니라 입주 시점의 KB시세, 즉 감정가를 기준으로 한도를 계산합니다. 분양가 5억원짜리 아파트가 완공 뒤 감정가 8억원으로 평가되면 대출 한도도 그만큼 늘어납니다. 잔금대출이 실행되면 그 돈으로 기존 중도금대출을 자동으로 갚고, 이후에는 하나의 주택담보대출만 남습니다.
8월 가계대출 통계가 보여주는 이유
금융위원회와 금융감독원이 9월 9일 공개한 ‘2026년 8월 가계대출 동향(잠정)’에 따르면 전 금융권 가계대출은 한 달 사이 2조6000억원 늘었습니다. 7월 증가액 6조4000억원과 비교하면 증가폭이 크게 줄어든 수치입니다. 업권별로는 은행권이 3조4000억원, 저축은행이 3000억원 늘었고, 상호금융권과 보험업권, 여신전문금융회사는 각각 5000억원, 3000억원, 3000억원 줄었습니다. 전체 증가폭이 줄어든 가운데도 주택담보대출은 4조3000억원 늘어 7월의 3조6000억원보다 오히려 확대됐고, 신용대출을 포함한 기타대출은 1조7000억원 줄어 넉 달 만에 감소로 돌아섰습니다. 금융위원회는 양도소득세 중과 유예가 끝난 점과 입주물량이 늘면서 잔금대출 실행이 확대된 점을 주택담보대출 증가의 배경으로 설명했습니다. 신용대출이 꺾이는 사이 잔금대출이 가계대출 전체 흐름을 사실상 떠받치고 있는 셈입니다.
잔금대출 준비하는 방법
입주를 앞두고 있다면 두 가지를 먼저 확인해두면 좋습니다. DSR 한도부터 계산해 두십시오. 잔금대출도 총부채원리금상환비율, DSR 40% 규제를 적용받고, 수도권과 규제지역에서는 스트레스 DSR로 3.0%포인트의 가산금리까지 반영해 한도를 계산합니다. 중도금대출은 집단으로 일괄 승인됐지만 잔금대출은 개인별로 심사하기 때문에, 입주 전에 본인 소득과 다른 대출을 기준으로 한도를 미리 계산해 두면 잔금 마련 계획을 세우기 쉬워집니다. KB시세도 함께 살펴두어야 합니다. 잔금대출 한도는 분양가가 아니라 입주 시점의 시세로 정해지므로, 인근 실거래가와 시세 흐름을 입주 몇 달 전부터 확인해두면 은행별 한도 차이에 대비하기 쉬워집니다. 입주 지정 기간 안에 여러 은행의 잔금대출 조건을 미리 비교해보는 것도 금리와 한도를 함께 따져보는 방법입니다.
오늘 확인해볼 내 DSR과 KB시세
입주를 앞두고 있다면 오늘 은행 앱이나 대출 상담 창구에서 본인의 DSR 한도와 최근 인근 아파트 KB시세를 함께 확인해 보십시오. 두 숫자를 같이 알아두면 잔금대출 한도를 미리 가늠하게 됩니다.
가계대출 증가폭이 줄었다고 해서 상환 부담이 함께 줄어드는 것은 아니며, 잔금대출처럼 입주 시점에 몰리는 대출은 미리 계산해 둘수록 부담이 줄어듭니다. 이 글은 금융위원회가 발표한 가계대출 동향과 잔금대출 제도의 운영 원리를 설명한 것으로, 특정 금융회사의 대출 상품을 권하지 않습니다. 실제 대출 실행 여부와 조건은 본인의 상환 능력에 맞춰 판단해야 합니다.
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출처
- 금융위원회, “2026년 8월 가계대출 동향(잠정) 및 「가계부채 점검회의」 개최” (2026-09-09)
- 머니투데이, “주담대 다시 늘었지만 ‘빚투’ 꺾였다…8월 가계대출 증가폭 축소” (2026-09-09)
- 아주경제, “8월 가계대출 증가세 둔화…주담대는 수도권 거래 증가에 4조원↑” (2026-09-09)
- 부동산114, “내 집 마련의 최종 관문, 잔금대출(집단대출)”
- 서울경제, “중도금 대출·주택담보대출 어떻게 다른가”
자주 묻는 질문
잔금대출과 중도금대출은 같은 대출인가요
아닙니다. 중도금대출은 공사 기간 중 분양대금을 나눠 낼 때 쓰는 대출로 주택도시보증공사와 시공사가 보증해 청약 당첨자 전체가 일괄 심사를 받습니다. 잔금대출은 입주 시점에 남은 잔금을 치르는 대출로 개인별로 심사하며, 잔금대출이 실행되면 중도금대출은 자동으로 상환됩니다.
잔금대출도 DSR 규제를 받나요
예, 받습니다. 잔금대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대상이며, 수도권과 규제지역에서는 스트레스 DSR로 3.0%포인트의 가산금리가 반영돼 실제 한도가 줄어듭니다.
8월 전체 가계대출 증가폭이 줄었는데 왜 주택담보대출은 늘었나요
금융위원회는 양도소득세 중과 유예 종료와 입주물량 증가에 따른 잔금대출 확대를 주택담보대출 증가의 배경으로 꼽았습니다. 반면 신용대출을 포함한 기타대출은 넉 달 만에 감소로 돌아서면서 전체 가계대출 증가폭은 축소됐습니다.
