전세사기 최소보장제는 전세사기 피해자가 경매나 공매로 집을 처분해 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때, 그 부족한 차액을 국가가 대신 지원하는 제도를 말합니다. 국토교통부는 지난 10월 6일 국무회의에서 이 내용을 담은 전세사기피해자 지원 특별법 시행령 개정안을 의결했고, 11월 13일부터 시행됩니다.
최소보장제가 채워주는 회수 공백
전세사기 피해자는 지금도 대항력이나 우선변제권을 행사해 보증금 일부를 돌려받거나, 임차보증금반환채권으로 변제받거나, 경매차익과 임대료 지원을 받는 방법으로 피해를 회복해 왔습니다. 문제는 집이 보증금보다 낮은 값에 낙찰되는 등 상황에 따라 이 방법들을 모두 더해도 회수액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우가 생긴다는 점입니다. 최소보장제는 이렇게 남는 차액을 국가가 메워, 피해자가 최종적으로 손에 쥐는 금액이 보증금의 3분의 1 아래로 내려가지 않도록 하는 구조입니다. 예를 들어 보증금이 3,000만원인 피해자가 기존 방법으로 회수한 금액이 500만원에 그쳤다면, 최소보장금인 1,000만원에서 이미 받은 500만원을 뺀 500만원을 국가로부터 추가로 지원받는 식입니다.
11월 13일부터 달라지는 두 가지 제도
이번 시행령 개정에는 두 가지 제도가 함께 담겼습니다. 최소보장제는 경·공매 등 회복 절차가 끝난 뒤 부족분을 지원하는 방식이고, 선지급-후정산 제도는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부나 일부를 먼저 지급한 뒤 나중에 정산하는 방식입니다. 두 제도 모두 국토교통부가 지난 10월 6일 국무회의에서 의결한 같은 시행령 개정안에 담겼습니다. 대한민국 정책브리핑에 따르면 신청 접수와 지급 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡고, 지급 여부와 금액은 신청 후 90일 이내에 결정해 통지하되 필요하면 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다. 통지받은 결정에 이의가 있으면 통지일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
내가 해당되는지 확인하는 방법
전세사기피해자로 이미 결정을 받았는지부터 확인하는 것이 먼저입니다. 최소보장제는 전세사기피해자 지원 특별법에 따라 피해자로 결정된 사람에게 적용되는 제도이기 때문입니다. 경·공매나 집 처분 절차가 어느 단계에 있는지도 함께 점검해볼 부분입니다. 선지급-후정산 제도는 절차가 끝나기 전에 신청하는 방식이고, 최소보장제는 절차가 끝난 뒤 부족분을 지원받는 방식이어서 내 상황이 어느 쪽에 해당하는지에 따라 신청 시점이 달라집니다. 기존에 가입해 둔 전세보증금 반환보증과는 별개의 제도라는 점도 헷갈리지 않아야 합니다. 반환보증은 보증기관에 보증료를 내고 가입하는 상품이고, 최소보장제는 피해자 결정을 받은 사람에게 국가가 적용하는 지원 제도입니다. 신청 서류나 절차에서 막히는 부분이 있다면 혼자 판단하기보다 담당 기관에 먼저 문의해 두는 편이 혼선을 줄입니다.
오늘의 실천
본인이나 가족이 전세사기 피해자로 결정됐다면, 거주지 관할 전세사기피해지원센터나 한국토지주택공사에 연락해 최소보장제 신청 대상인지와 신청 시기를 확인해 보십시오.
전세사기 피해 회복은 경매 결과나 개별 계약 조건에 따라 금액과 절차가 크게 달라지는 영역입니다. 이 글에서 설명한 최소보장제는 전세사기 피해자 지원을 위한 공적 제도이며, 특정 법적 대응이나 보상 결과를 보장하는 내용이 아닙니다. 구체적인 피해자 결정 여부와 신청 절차는 담당 기관에 확인해 진행하시기 바랍니다.
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출처
- 대한민국 정책브리핑, “전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1 회복’ 보장…11월 13일 시행” (2026-10-06)
- 서울경제, “전세사기 특별법’ 국무회의 의결…국가가 임차보증금 3분의 1 보장” (2026-10-06)
- 그린뉴스, “2026년 11월 13일부터 전세사기특별법 개정 시행령 시행” (2026-10-14)
자주 묻는 질문
최소보장제는 모든 전세사기 피해자가 받을 수 있나요?
대한민국 정책브리핑에 따르면 최소보장제는 전세사기피해자 지원 특별법에 따라 피해자로 결정된 사람을 대상으로 하며, 경·공매 등으로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 지원합니다.
선지급-후정산 제도는 누구를 위한 제도인가요?
정책브리핑에 따르면 이 제도는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로 하며, 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부나 일부를 먼저 지급한 뒤 절차가 끝나면 정산합니다.
신청하면 얼마 만에 결과를 알 수 있나요?
정책브리핑에 따르면 신청 후 90일 이내에 지급 여부와 금액이 결정·통지되며, 필요한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장될 수 있습니다. 통지에 이의가 있으면 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
